La Ley por el Derecho a la Vivienda, publicada como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se ha convertido en una de las piezas fundamentales de la política de vivienda del gobierno español.
Desarrolla el derecho recogido en la Constitución Española a una vivienda digna y adecuada, y se enmarca dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. El objetivo principal de esta ley es facilitar el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables, frenar el aumento de precios del alquiler y promover la vivienda pública.
Objetivos y principios de la ley
Esta normativa busca transformar el panorama habitacional en España mediante un conjunto de medidas que van desde la limitación de los precios del alquiler hasta el impulso de la construcción de viviendas protegidas. La ley responde a una realidad en la que el acceso a la vivienda se ha vuelto un desafío creciente, particularmente para los jóvenes y aquellos con menos recursos.
Los principios fundamentales de la ley incluyen:
- Aumentar la oferta de viviendas a precios asequibles.
- Evitar tensiones en el mercado de alquiler mediante la regulación y contención de precios en áreas tensionadas.
- Proteger a los colectivos vulnerables, brindando más apoyo y garantías en situaciones de desahucio o vulnerabilidad económica.
Impulso de la vivienda pública
Uno de los ejes clave de la Ley por el Derecho a la Vivienda es el fomento y la protección del parque de vivienda pública. La ley establece varias medidas para garantizar que el parque de vivienda social crezca y se mantenga fuera del alcance de la especulación privada.
- Regulación de los parques públicos de vivienda: Se prohíbe la venta de viviendas públicas a fondos de inversión, asegurando que permanezcan dentro del circuito de vivienda social.
- Calificación indefinida de la vivienda protegida: Las viviendas de protección oficial conservarán su estatus durante al menos 30 años, evitando su rápida integración en el mercado privado.
- Incremento de las reservas de suelo: Se obliga a destinar un mínimo del 50% de las reservas de suelo protegido a viviendas en alquiler. Además, se amplía el porcentaje de suelo urbanizable destinado a viviendas protegidas del 30% al 40%, mientras que en suelo urbano no consolidado este porcentaje sube del 10% al 20%.
- Inventario del parque público de vivienda: La ley establece que las administraciones públicas deberán elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda, con el objetivo de mejorar la gestión y planificación de los recursos.
Límites al precio del alquiler
Uno de los puntos más relevantes de la ley es su enfoque en la regulación de los precios del alquiler, especialmente en las zonas de mercado tensionado, donde la demanda de viviendas supera con creces la oferta disponible, generando una presión que incrementa los precios.
- Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler: La ley introduce un sistema estatal que permite calcular el precio de alquiler de cada zona residencial, aportando transparencia al mercado. Este índice será la referencia para aplicar las restricciones de precios en áreas tensionadas.
- Beneficios fiscales para arrendadores: Se establece una reducción de hasta el 90% en los impuestos sobre los rendimientos del alquiler para aquellos propietarios que bajen los precios del alquiler en un 5% en zonas tensionadas o que alquilen sus propiedades a jóvenes y colectivos vulnerables.
- Control de los incrementos anuales: Durante 2024, los alquileres solo podrán subir un máximo del 3% en los contratos vigentes. A partir de 2025, este tope será sustituido por un nuevo índice que regule el incremento de los precios de manera más estable, evitando subidas desproporcionadas.
- Restricciones para grandes propietarios: Los grandes propietarios (aquellos que poseen más de 10 inmuebles o 5 en una misma zona tensionada) no podrán alquilar a precios superiores al Índice de Referencia en áreas tensionadas. Además, el incremento del alquiler en los nuevos contratos estará limitado al porcentaje permitido para los contratos vigentes.
- Medidas para pequeños propietarios: Los pequeños arrendadores también verán limitado el aumento de precios en los nuevos contratos a lo permitido por la ley, especialmente si la vivienda no ha sido alquilada en los últimos 5 años.
Fortalecimiento de los derechos de los inquilinos
La Ley de Vivienda incluye varias medidas para reequilibrar la relación entre arrendador y arrendatario, ofreciendo mayores garantías a los inquilinos:
- Prórroga extraordinaria en los contratos: Los inquilinos en situación de vulnerabilidad podrán prorrogar sus contratos por un año adicional.
- Gastos de gestión inmobiliaria a cargo del arrendador: Los gastos relacionados con la gestión inmobiliaria, como los honorarios de las agencias, correrán a cargo del propietario, no del inquilino.
Protección contra desahucios
La ley también aborda el grave problema de los desahucios, especialmente en casos de vulnerabilidad social y económica. Introduce mecanismos para garantizar que los afectados reciban asistencia y soluciones habitacionales adecuadas:
- Mejor coordinación con los servicios sociales: Se implementan medidas para asegurar una mejor comunicación entre los juzgados y los servicios sociales, con el fin de atender rápidamente a quienes se encuentren en situación de vulnerabilidad.
- Suspensión y aplazamiento de desahucios: Se extiende el plazo de suspensión de los desahucios en casos de vulnerabilidad hasta que se encuentren soluciones habitacionales adecuadas. En los casos en los que el propietario sea un gran tenedor, deberá demostrar que se ha realizado un proceso de intermediación antes de proceder con el desalojo.
Definición de grandes propietarios y viviendas vacías
- Gran propietario: La ley redefine el concepto de «gran tenedor» o gran propietario. A partir de ahora, se considerará gran tenedor a quien posea más de 10 inmuebles, y en zonas tensionadas, esta definición puede aplicarse a propietarios con 5 inmuebles.
- Viviendas vacías: La ley permite que los ayuntamientos apliquen recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a viviendas vacías durante más de dos años. El recargo, que hasta ahora era del 50%, podrá aumentar hasta el 150%.
Conclusión
La Ley por el Derecho a la Vivienda 12/2023 busca una transformación profunda del acceso a la vivienda en España, con especial atención en la regulación del mercado de alquiler y la protección de los sectores más vulnerables. Con un enfoque integral que combina medidas fiscales, limitaciones de precios y fomento de la vivienda pública, esta ley se presenta como una herramienta esencial para combatir la crisis habitacional que afecta a gran parte de la población. Su éxito dependerá en gran medida de la implementación y cooperación entre los distintos niveles de gobierno.